Kurzantwort
Ein gut vermietbarer Grundriss nutzt die vorhandene Wohnfläche möglichst effizient, bietet sinnvoll geschnittene und gut möblierbare Räume und passt zur wahrscheinlichen Mieterzielgruppe. Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viele Quadratmeter eine Wohnung besitzt, sondern wie gut diese Quadratmeter tatsächlich nutzbar sind. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Ein guter Grundriss nutzt die vorhandene Fläche effizient und ordnet Wohn-, Schlaf-, Koch- und Nebenbereiche nachvollziehbar.
Sehr lange Flure, große kaum nutzbare Dielen oder ungünstige Nischen können Quadratmeter verbrauchen, für die der Mieter zwar bezahlt, die ihm aber wenig zusätzlichen Wohnwert bieten.
Möglichst viele Zimmer sollten direkt vom Flur oder einem zentralen Bereich erreichbar sein, weil Durchgangszimmer die flexible Nutzung insbesondere bei mehreren Bewohnern einschränken können.
Ungünstig platzierte Türen, sehr schmale Zimmer, viele schräge Wände oder kaum zusammenhängende Wandflächen können die Aufstellung von Bett, Schrank, Sofa oder Esstisch erheblich erschweren.
Auch Küche und Bad sollten trotz möglicherweise kleiner Fläche praktisch nutzbar sein und ausreichend Bewegungs- beziehungsweise Stellfläche bieten.
Ausreichende Fensterflächen und sinnvoll belichtete Wohn- und Schlafräume können die Attraktivität einer Wohnung deutlich erhöhen, während sehr dunkle oder ausschließlich ungünstig belichtete Bereiche die Nutzung einschränken können.
Balkon, Loggia oder Terrasse können die Vermietbarkeit unterstützen, sofern Größe, Ausrichtung und Mehrpreis in einem vernünftigen Verhältnis zum tatsächlichen Nutzwert stehen.
Schwellenarme Zugänge, ausreichende Bewegungsflächen und gut nutzbare Türbreiten können eine Wohnung für unterschiedliche Altersgruppen geeigneter machen; die KfW berücksichtigt solche Merkmale ausdrücklich bei Maßnahmen zur Barrierereduzierung.
2025 bestanden in Deutschland rund 42,1 % der Haushalte aus einer Person und weitere 33,0 % aus zwei Personen, was die große Bedeutung von Grundrissen für kleinere Haushalte zeigt, ohne dass daraus für jeden lokalen Wohnungsmarkt dieselbe optimale Wohnungsgröße folgt.
Der beste Grundriss ist deshalb nicht abstrakt derjenige mit den wenigsten Quadratmetern oder den meisten Zimmern, sondern derjenige, der Wohnfläche, Zimmerzahl und Nutzbarkeit überzeugend auf die erwartete Mieterzielgruppe abstimmt.
Eine Wohnung mit 55 m² ist für uns nicht automatisch besser als eine Wohnung mit 48 m².
Wenn die kleinere Wohnung wesentlich besser geschnitten ist, kann sie für einen Mieter sogar mehr nutzbaren Wohnwert bieten.
Besonders kritisch sehen wir sehr große Flure oder Verkehrsflächen.
Der Mieter zahlt schließlich auch für diese Quadratmeter Miete, bekommt dafür aber weder ein zusätzliches Zimmer noch wesentlich mehr Wohnqualität.
Bei einem Grundriss würden wir uns ganz konkret fragen:
Wenn wir diese Fragen auf dem Papier schon kaum beantworten können, wird es einem zukünftigen Mieter möglicherweise ähnlich gehen.
Eine Zweizimmerwohnung, bei der das Schlafzimmer ausschließlich durch das Wohnzimmer erreichbar ist, würden wir beispielsweise kritischer beurteilen als zwei unabhängig zugängliche Räume.
Das kann insbesondere die spätere Nutzung durch Paare, Wohngemeinschaften oder einen Bewohner mit Homeoffice einschränken.
Je kleiner die Wohnung ist, desto stärker fällt aus unserer Sicht jeder schlecht genutzte Quadratmeter ins Gewicht.
Bei einem Mikroapartment können fünf Quadratmeter unnötiger Flur prozentual erheblich mehr Wohnwert vernichten als bei einer großen Wohnung.
Eine sehr kleine Dreizimmerwohnung mit winzigen, kaum möblierbaren Zimmern kann schlechter funktionieren als eine gut geschnittene Zweizimmerwohnung mit denselben Quadratmetern.
Deshalb betrachten wir Zimmerzahl und Wohnfläche niemals getrennt vom Grundriss.
Grundrisse mit ausreichender Bewegungsfreiheit, wenigen Schwellen und gut zugänglichen Räumen können für eine größere Bandbreite an Mietern interessant bleiben; auch staatliche Programme zur Barrierereduzierung setzen ausdrücklich bei Raumaufteilung, Bewegungsflächen, Türbreiten und Schwellen an.
Ein Balkon ist für uns grundsätzlich positiv, aber wir würden nicht automatisch einen erheblich höheren Kaufpreis bezahlen, wenn dadurch die Mietrendite stark sinkt und der zusätzliche Mietwert gering bleibt.
Einen guten Grundriss kann man später häufig nur mit erheblichem Aufwand verändern, teilweise wegen tragender Wände überhaupt nicht sinnvoll; deshalb gehört er für uns neben Lage, Kaufpreis und Gebäudequalität zu den wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Kapitalanlagewohnung.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Statistisches Bundesamt – Haushalte nach Haushaltsgröße 2025
KfW – Barrierereduzierung: Raumaufteilung, Bewegungsflächen und Schwellen
Bundes-Serviceportal „Zuhause im Alter“ – Checkliste für gut nutzbare Wohnungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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Worte sind Worte,
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