Woran erkenne ich eine gute Makrolage für eine Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Makrolage bedeutet Stadt und Region

Mit Makrolage ist das größere wirtschaftliche und demografische Umfeld einer Immobilie gemeint, beispielsweise die Stadt, der Landkreis oder die gesamte Arbeitsmarktregion.

Bevölkerung nicht nur heute betrachten

Wichtig sind Bevölkerungsentwicklung, Zu- und Fortzüge sowie möglichst auch längerfristige Prognosen, weil dauerhaft sinkende Einwohnerzahlen die Wohnungsnachfrage belasten können.

Haushalte sind ebenfalls entscheidend

Für den Wohnungsmarkt ist nicht nur die Einwohnerzahl relevant, sondern auch die Entwicklung der Zahl und Struktur der Haushalte, da jeder Haushalt grundsätzlich Wohnraum benötigt.

Arbeitsmarkt schafft Mietnachfrage

Ein stabiler Arbeitsmarkt mit ausreichender Beschäftigung, möglichst unterschiedlichen Arbeitgebern und langfristiger wirtschaftlicher Perspektive stärkt grundsätzlich die Zahlungsfähigkeit und Bindung potenzieller Mieter.

Nicht von einem einzigen Arbeitgeber abhängig sein

Eine Region, deren wirtschaftliche Stärke überwiegend von nur einem großen Unternehmen oder einer einzigen Branche abhängt, kann bei Strukturveränderungen anfälliger sein als ein diversifizierter Wirtschaftsstandort.

Pendlerverflechtungen mitdenken

Gerade im Umland großer Städte sollte nicht nur die Gemeinde isoliert betrachtet werden, weil funktionierende Arbeitsmarktregionen häufig über Stadt- und Kreisgrenzen hinausreichen und durch Pendlerbewegungen miteinander verbunden sind.

Infrastruktur beeinflusst die Attraktivität

Autobahn- und Bahnanschlüsse, Hochschulen, medizinische Versorgung, Schulen, Verwaltung und größere Versorgungsangebote können die langfristige Attraktivität einer Region zusätzlich unterstützen.

Wachstum ist ein gutes Signal, aber keine Kaufgarantie

Das BBSR bewertet wachsende und schrumpfende Regionen anhand mehrerer sozioökonomischer Faktoren, weil wirtschaftliche Entwicklung, Arbeitsplätze, Wanderungen und Bevölkerung miteinander zusammenhängen.

Amtliche Daten erleichtern den Vergleich

Mit dem BBSR-Atlas INKAR, dem Regionalatlas der Statistischen Ämter und den Regionaldaten der Bundesagentur für Arbeit lassen sich Demografie, Arbeitsmarkt, Wirtschaft und weitere Standortmerkmale verschiedener Regionen systematisch vergleichen.

Makrolage allein reicht trotzdem nicht

Auch eine hervorragend wachsende Stadt kann schlechte Stadtteile und überteuerte Immobilien besitzen, weshalb nach der Makrolage immer Mikrolage, konkretes Gebäude, Wohnung und Kaufpreis geprüft werden müssen.

Aus unserer Beraterpraxis

Lage ist für uns mehr als „Berlin, Leipzig oder München“

Der Name einer bekannten Stadt ist noch keine ausreichende Standortanalyse.

Wir suchen robuste Nachfrage

Uns gefällt besonders eine Region, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen: Arbeitsplätze, Zuzug oder zumindest stabile Bevölkerung, gute Infrastruktur, ausreichende wirtschaftliche Breite und dauerhaft nachvollziehbare Wohnungsnachfrage.

Eine Zahl allein überzeugt uns nicht

Eine Stadt kann beispielsweise Einwohner gewinnen und trotzdem wirtschaftliche Probleme besitzen oder ein starkes Arbeitsplatzwachstum aufweisen, während gleichzeitig sehr viel neuer Wohnraum entsteht.

Deshalb betrachten wir Entwicklungen gemeinsam

Wir würden insbesondere Bevölkerung, Haushalte, Wanderungen, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit und wirtschaftliche Struktur nicht isoliert, sondern über mehrere Jahre hinweg betrachten.

Arbeitsmarktregion statt Stadtgrenze

Gerade bei kleineren Städten kann die unmittelbare Nähe zu einem starken Wirtschaftsstandort wichtiger sein als die Wirtschaftskraft der Gemeinde selbst; das BBSR bildet solche funktionalen Zusammenhänge über Arbeitsmarktregionen und Pendlerverflechtungen ab.

Strukturvielfalt gefällt uns

Eine Region mit Universität, öffentlichem Dienst, Gesundheitswesen, Industrie, Dienstleistungen und mehreren größeren Arbeitgebern erscheint uns grundsätzlich robuster als ein Standort, der fast vollständig von einem einzigen Werk abhängig ist.

Wachstum nicht um jeden Preis kaufen

Eine hervorragende Makrolage rechtfertigt aus unserer Sicht keinen beliebig hohen Kaufpreis, denn auch die beste Stadt kann zu einer schlechten Kapitalanlage werden, wenn der Einstiegspreis nicht mehr zu Miete und Objektqualität passt.

Schwächere Regionen nicht pauschal ausschließen

Auch in stagnierenden Regionen können einzelne Mikrolagen und Wohnungen interessant sein, allerdings möchten wir dort regelmäßig einen größeren Preis- und Renditepuffer sehen.

Amtliche Daten statt Verkaufsargumente

Bezeichnungen wie „Boomregion“, „aufstrebender Standort“ oder „Zukunftsstandort“ würden wir niemals ungeprüft übernehmen, sondern möglichst anhand belastbarer Regionaldaten nachvollziehen.

Die Makrolage gehört für uns zu den wichtigsten Kriterien vor dem Kauf, weil Gebäude modernisiert und Wohnungen renoviert werden können – die wirtschaftliche und demografische Entwicklung einer Region kann der einzelne Eigentümer dagegen kaum beeinflussen.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

BBSR – INKAR: regionale Daten zu Demografie, Wirtschaft, Wohnen und InfrastrukturINKAR beim BBSR öffnen

Bundesagentur für Arbeit – Arbeitsmarktmonitor mit RegionaldatenArbeitsmarktmonitor öffnen

Statistische Ämter des Bundes und der Länder – Regionalatlas DeutschlandRegionalatlas Deutschland öffnen