Worin sollte man besser investieren: in Gold oder in Immobilien?

Ausführliche Antwort

Gold und Immobilien erfüllen unterschiedliche Aufgaben

Ob Gold oder Immobilien besser geeignet sind, hängt vor allem vom Anlageziel und der persönlichen Situation ab.

Gold wird häufig zur Vermögensstreuung, als langfristiger Wertspeicher oder als vermeintlicher Sicherheitsbaustein gekauft. Eine vermietete Immobilie dient dagegen eher dem langfristigen Vermögensaufbau und der Erzielung laufender Einnahmen.

Deshalb sollten beide Anlageformen nicht allein anhand ihrer vergangenen Wertentwicklung miteinander verglichen werden.

Was spricht für Gold?

Gold ist international handelbar und in unterschiedlichen Größen erhältlich. Kleinere Mengen können vergleichsweise schnell verkauft werden.

Physisches Gold besitzt außerdem kein klassisches Emittentenrisiko. Sein Wert hängt nicht unmittelbar davon ab, ob eine Bank, ein Unternehmen oder ein Staat seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt.

Weitere mögliche Vorteile sind:

• weltweite Handelbarkeit

• vergleichsweise einfache Preisermittlung

• keine Mieter und keine Hausverwaltung

• keine Reparaturen oder Sanierungen

• keine laufenden Darlehensraten

• geringer Verwaltungsaufwand

• Aufteilung in unterschiedliche Stückelungen

• mögliche Ergänzung zur Vermögensstreuung

Bestimmtes Anlagegold ist nach § 25c Umsatzsteuergesetz von der Umsatzsteuer befreit.

Welche Nachteile hat Gold?

Gold erwirtschaftet keine laufenden Einnahmen. Es gibt weder Mieten noch Zinsen oder Dividenden.

Eine Rendite entsteht nur, wenn der Goldpreis steigt und das Gold später zu einem höheren Preis verkauft werden kann. Während der Haltedauer erzeugt das angelegte Kapital keinen laufenden Ertrag.

Weitere Nachteile sind:

• erhebliche Preisschwankungen

• Differenz zwischen An- und Verkaufspreis

• Kosten für Lagerung oder Bankschließfach

• möglicher Versicherungsbedarf

• Diebstahl- und Verlustrisiko

• keine laufenden Erträge

• keine planmäßige Tilgung

• vollständige Abhängigkeit vom zukünftigen Goldpreis

Auch Gold kann über längere Zeiträume an Wert verlieren oder nach Berücksichtigung der Inflation kaum einen realen Ertrag erwirtschaften.

Physisches Gold ist nicht dasselbe wie ein Goldprodukt

Beim Vergleich muss unterschieden werden, ob tatsächlich physisches Gold oder ein börsengehandeltes Goldprodukt gekauft wird.

Bei einem Goldbarren oder einer Goldmünze besitzt der Anleger das Edelmetall unmittelbar. Bei Zertifikaten, Fonds oder börsengehandelten Schuldverschreibungen können zusätzliche Risiken entstehen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Emittentenrisiko

• Produktkosten

• Währungsrisiken

• abweichende steuerliche Behandlung

• fehlender oder eingeschränkter Auslieferungsanspruch

Die Bezeichnung „Goldanlage“ sagt deshalb noch nicht, welches Eigentum und welche Rechte der Anleger tatsächlich erhält.

Was spricht für eine Kapitalanlageimmobilie?

Eine vermietete Immobilie kann zwei Ertragsquellen miteinander verbinden:

• laufende Mieteinnahmen

• mögliche langfristige Wertentwicklung

Hinzu kommt die Möglichkeit, einen erheblichen Teil des Kaufpreises über ein Immobiliendarlehen zu finanzieren. Dadurch kann der Anleger mit einem begrenzten Eigenkapitaleinsatz einen wesentlich höheren Sachwert erwerben.

Weitere mögliche Vorteile sind:

• regelmäßige Mieteinnahmen

• Beteiligung des Mieters an den Finanzierungskosten

• langfristiger Aufbau von Immobilieneigentum

• planmäßige Tilgung des Darlehens

• steuerliche Berücksichtigung bestimmter Kosten

• mögliche Wertsteigerung

• realer Nutzwert der Immobilie

• mögliche spätere schuldenfreie Mieteinnahmen

• Übertragung auf Kinder oder andere Erben

Eine gute Kapitalanlageimmobilie kann über viele Jahre einen zunehmenden Teil ihrer Kosten selbst tragen.

Der Fremdfinanzierungshebel

Der größte Unterschied zu Gold liegt häufig in der Finanzierung.

Wer 100.000 Euro in Gold investiert, besitzt anschließend grundsätzlich Gold im Wert von 100.000 Euro.

Mit 100.000 Euro Eigenkapital kann ein Anleger – abhängig von Einkommen, Bonität, Kaufnebenkosten und Bank – möglicherweise eine Immobilie im Wert von 300.000 oder 400.000 Euro erwerben.

Der Anleger ist damit von Anfang an an der Wertentwicklung des gesamten Immobilienwertes beteiligt. Gleichzeitig wirkt der Fremdfinanzierungshebel auch in die Gegenrichtung.

Steigt eine Immobilie im Wert, kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erheblich sein. Fällt ihr Wert oder entstehen hohe zusätzliche Kosten, werden auch die Verluste auf das Eigenkapital verstärkt.

Der Fremdfinanzierungshebel ist deshalb kein Selbstzweck. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, Mieteinnahmen, Zinshöhe, Tilgung und Liquiditätsreserve zusammenpassen.

Mieteinnahmen verändern den Vergleich

Gold muss grundsätzlich vollständig vom Anleger bezahlt werden. Es trägt nicht selbst zu seiner Finanzierung bei.

Bei einer vermieteten Immobilie beteiligt sich der Mieter durch seine monatlichen Zahlungen zumindest mittelbar an:

• Darlehenszinsen

• Tilgung

• laufenden Betriebskosten

• Verwaltungskosten

• Erhaltung des Objekts

Die Mieteinnahmen decken nicht bei jeder Immobilie sämtliche Ausgaben. Trotzdem entsteht ein laufender Zahlungsstrom, den Gold nicht bietet.

Gerade über 20, 30 oder 40 Jahre kann dieser Unterschied erheblich sein. Am Ende kann eine weitgehend oder vollständig entschuldete Immobilie verbleiben, die weiterhin Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Welche Nachteile haben Immobilien?

Eine Immobilie verursacht deutlich mehr Arbeit, Kosten und Verpflichtungen als Gold.

Zu den wichtigsten Risiken gehören:

• hohe Kaufnebenkosten

• langfristige Kreditverpflichtungen

• Leerstand

• Mietausfälle

• Reparaturen

• Sonderumlagen

• nicht umlagefähige Kosten

• steigende Finanzierungskosten

• rechtliche Einschränkungen bei Mieterhöhungen

• schlechte Hausverwaltung

• Konflikte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Wertverlust durch eine ungünstige Lage

• lange Verkaufsdauer

Eine Immobilie kann nicht innerhalb weniger Minuten vollständig verkauft werden. Von der Verkaufsentscheidung bis zum tatsächlichen Eingang des Kaufpreises können mehrere Monate vergehen.

Die Kaufnebenkosten sprechen für eine lange Haltedauer

Beim Erwerb einer Immobilie entstehen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie möglicherweise eine Maklerprovision.

Je nach Bundesland, Kaufpreis und Maklerkosten können die gesamten Kaufnebenkosten häufig zwischen ungefähr 8 und 15 Prozent des Kaufpreises liegen.

Eine Immobilie muss deshalb zunächst erheblich im Wert steigen, bevor allein diese anfänglichen Kosten wirtschaftlich ausgeglichen sind.

Gold besitzt ebenfalls An- und Verkaufskosten. Diese fallen normalerweise deutlich geringer aus als die Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Für kurze Anlagezeiträume ist Gold deshalb grundsätzlich flexibler. Das bedeutet jedoch nicht, dass innerhalb weniger Jahre sicher ein Gewinn entsteht.

Wie unterscheiden sich die steuerlichen Regeln?

Bei privat gehaltenem physischem Gold gilt grundsätzlich die einjährige Frist für private Veräußerungsgeschäfte. Wird es nach Ablauf dieser Frist verkauft, fällt der Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht mehr unter § 23 Einkommensteuergesetz.

Für andere Goldprodukte können abweichende steuerliche Regeln gelten.

Bei einer privat gehaltenen vermieteten Immobilie beträgt die entsprechende Frist grundsätzlich zehn Jahre. Ein Verkauf nach Ablauf dieses Zeitraums fällt regelmäßig nicht mehr unter das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz.

Während der Vermietung müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Dafür können unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise folgende Positionen steuerlich berücksichtigt werden:

• Darlehenszinsen

• Gebäudeabschreibung

• Verwaltungskosten

• Erhaltungsaufwendungen

• nicht umlagefähige Kosten

• bestimmte Fahrt- und Beratungskosten

Die Tilgung des Immobiliendarlehens ist dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar.

Welche Anlage ist wertbeständiger?

Sowohl Gold als auch Immobilien werden häufig als Sachwerte bezeichnet. Beide können langfristig einen gewissen Schutz vor Geldentwertung bieten.

Eine Garantie besteht bei keiner der beiden Anlageformen.

Der Goldpreis kann erheblich schwanken. Immobilienwerte hängen unter anderem von Lage, Bevölkerungsentwicklung, Gebäudezustand, Nachfrage, Zinsen und gesetzlichen Rahmenbedingungen ab.

Bei Gold bestimmt der internationale Markt den Preis. Bei einer einzelnen Immobilie entscheidet dagegen ein regionaler Teilmarkt.

Eine Immobilie kann deshalb hervorragend funktionieren, während wenige Straßen weiter bereits eine deutlich schwächere Nachfrage besteht.

Welche Anlage ist leichter zu verkaufen?

Gold ist grundsätzlich liquider. Einzelne Münzen oder Barren können getrennt voneinander verkauft werden.

Bei einer Immobilie ist ein Teilverkauf normalerweise nicht möglich. Wer kurzfristig 20.000 Euro benötigt, kann nicht einfach ein Zimmer seiner Eigentumswohnung verkaufen.

Dafür kann eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen beliehen werden. Eine bestehende oder teilweise entschuldete Immobilie kann somit als Sicherheit für weiteres Kapital dienen.

Ob eine Bank eine zusätzliche Finanzierung gewährt, hängt jedoch erneut von Bonität, Immobilienwert und Beleihungsauslauf ab.

Wann kann Gold besser passen?

Gold kann besser geeignet sein, wenn ein Anleger:

• keine laufende Verwaltung übernehmen möchte

• vergleichsweise schnell verkaufen können möchte

• keine Kreditverpflichtung eingehen will

• bereits ein großes Immobilienvermögen besitzt

• sein Vermögen breiter streuen möchte

• einen zusätzlichen physischen Vermögenswert sucht

• nur einen kleineren Betrag investieren möchte

Gold eignet sich damit eher als Ergänzung zu anderen Vermögenswerten als als alleinige Vermögens- und Altersvorsorgestrategie.

Wann kann eine Immobilie besser passen?

Eine Kapitalanlageimmobilie kann besser geeignet sein, wenn ein Anleger:

• langfristig Vermögen aufbauen möchte

• ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen besitzt

• eine Finanzierung nutzen kann

• laufende Mieteinnahmen erzielen möchte

• eine Haltedauer von 20 Jahren oder mehr akzeptiert

• über ausreichende Liquiditätsreserven verfügt

• Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand tragen kann

• die Immobilie in seine Altersvorsorge einbinden möchte

Die Immobilie verlangt mehr Vorbereitung und laufende Aufmerksamkeit. Dafür bietet sie wesentlich mehr Möglichkeiten zur langfristigen Gestaltung.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine gute Beratung beginnt mit Zuhören

Einige unserer Berater bieten neben der Immobilienberatung auch eine ganzheitliche Vermögens- und Altersvorsorgeplanung an.

Aus diesen Gesprächen ergibt sich für unsere Kunden sehr eindeutig, dass eine Kapitalanlageimmobilie meistens erheblich besser zu ihrer Lebenssituation und langfristigen Planung passt als Gold.

Dafür muss man den Menschen allerdings erst einmal in Ruhe zuhören. Es reicht nicht, lediglich historische Renditen, Renditeerwartungswerte und theoretische Risiken miteinander zu vergleichen.

In einer ganzheitlichen Beratung betrachten wir unter anderem:

• die private und familiäre Situation

• die gegenwärtige finanzielle Lage

• die gesundheitliche Situation

• die berufliche Zukunft

• das bereits vorhandene Vermögen

• die gewünschte Altersvorsorge

• den verbleibenden Anlagezeitraum

• die monatlich verfügbare Liquidität

• das persönliche Sicherheitsbedürfnis

• die langfristigen Wünsche und Lebensziele

Wenn bisher diese Punkte ausführlich besprochen und durchgerechnet wurden, war das Thema Goldkauf bei den Kunden schnell vom Tisch.

Gold ist nicht automatisch eine sichere Geldanlage

Viele Menschen verbinden Gold fälschlicherweise mit einer besonders ruhigen und sicheren Geldanlage.

Wer sich jedoch die Entwicklung des Goldpreises über die vergangenen 10, 20 oder 50 Jahre ansieht, erkennt erhebliche Wertschwankungen. Historische Goldpreisdaten stellt beispielsweise die Deutsche Bundesbank auf ihrer Übersichtsseite zu Goldpreisen zur Verfügung.

Solche Schwankungen haben aus unserer Sicht mit einer ruhigen, seriösen und konservativen Geldanlage nur wenig zu tun.

Betrachtet man allein das Schwankungsrisiko, müsste Gold nach unserer praktischen Risikoeinschätzung eher einer Hochrisikoproduktklasse zugeordnet werden.

Dieses Bild hat sich in der Bevölkerung bisher leider nicht vollständig durchgesetzt. Gold wird weiterhin häufig als nahezu unerschütterlicher Sicherheitsbaustein wahrgenommen, obwohl sein Marktpreis erheblich steigen und fallen kann.

Gold kann man handeln – eine Immobilie besitzt einen dauerhaften Nutzen

Dazu gibt es einen einfachen und sehr treffenden Satz:

Gewohnt wird immer.

Unabhängig davon, ob die Wirtschaft gerade wächst oder schrumpft, ob die Börsen steigen oder fallen und wie sich der Goldpreis entwickelt, benötigen Menschen Wohnraum.

Eine FAQ-Antwort kann die grundsätzlichen Unterschiede zwischen Gold und Immobilien erklären – die passende Entscheidung entsteht jedoch erst aus der Betrachtung der persönlichen Lebenssituation, des verfügbaren Zeitraums, der monatlichen Liquidität und der langfristigen Vermögens- und Altersvorsorgeplanung.