Was ist besser: Immobilien oder Anleihen?

Ausführliche Antwort

Was ist eine Anleihe?

Mit dem Kauf einer Anleihe leiht der Anleger einem Staat, einem Unternehmen, einer Bank oder einem anderen Emittenten Geld. Als Gegenleistung erhält er normalerweise Zinszahlungen. Am Ende der Laufzeit soll der Nennwert zurückgezahlt werden.

Anleihen unterscheiden sich erheblich. Wichtige Merkmale sind:

• Emittent und Bonität

• Zinshöhe

• Laufzeit

• Währung

• Rang im Insolvenzfall

• Kündigungs- und Rückzahlungsbedingungen

Eine deutsche Bundesanleihe besitzt beispielsweise ein anderes Risiko als eine hoch verzinste Unternehmens- oder Schwellenländeranleihe.

Was spricht für Anleihen?

Anleihen können einen berechenbaren Zahlungsstrom ermöglichen. Sind Zinssatz und Laufzeit fest vereinbart, kennt der Anleger die vorgesehenen Zinszahlungen und den Rückzahlungstermin.

Weitere mögliche Vorteile sind:

• Einstieg mit vergleichsweise kleinen Beträgen

• einfache Verteilung auf mehrere Emittenten

• meistens geringere Kaufkosten als bei Immobilien

• kein Verwaltungs- oder Vermietungsaufwand

• teilweise kurzfristige Verkaufsmöglichkeit

• unterschiedliche Laufzeiten verfügbar

Wer eine Anleihe bis zur Fälligkeit hält und die vereinbarte Rückzahlung erhält, ist weniger von zwischenzeitlichen Kursschwankungen abhängig.

Welche Risiken haben Anleihen?

Anleihen sind nicht automatisch sicher. Zu den wichtigsten Risiken gehören:

• Ausfall des Emittenten

• Kursverluste bei steigenden Marktzinsen

• Kaufkraftverlust durch Inflation

• Währungsrisiken bei Fremdwährungsanleihen

• eingeschränkte Handelbarkeit

• vorzeitige Kündigung durch den Emittenten

• Nachrangigkeit im Insolvenzfall

Steigen die allgemeinen Marktzinsen, verlieren bereits ausgegebene Anleihen mit niedrigeren Zinsen normalerweise an Attraktivität. Ihr Börsenkurs kann sinken. Je länger die verbleibende Laufzeit ist, desto stärker können sich Zinsänderungen auswirken.

Die BaFin erläutert bei Anleihen unter anderem Kurs-, Bonitäts-, Liquiditäts-, Zinsänderungs- und Währungsrisiken.

Was spricht für Immobilien?

Eine vermietete Immobilie besitzt einen realen Nutzwert und kann laufende Mieteinnahmen erwirtschaften.

Anders als eine Anleihe kann sie außerdem in erheblichem Umfang mit Fremdkapital finanziert werden. Dadurch kann ein Anleger mit begrenztem Eigenkapital einen deutlich größeren Sachwert erwerben.

Weitere mögliche Vorteile sind:

• langfristige Mieteinnahmen

• planmäßige Tilgung des Kredits

• Beteiligung des Mieters an den Finanzierungskosten

• mögliche Wertsteigerung

• steuerliche Berücksichtigung bestimmter Aufwendungen

• mögliche schuldenfreie Einnahmen im Ruhestand

• Übertragung auf nachfolgende Generationen

Dem stehen Kaufnebenkosten, Reparaturen, Leerstand, Sonderumlagen, Verwaltungsaufwand und langfristige Kreditverpflichtungen gegenüber.

Zinsen und Mieteinnahmen im Vergleich

Bei einer klassischen Anleihe sind die Zinszahlungen meistens für die gesamte Laufzeit festgelegt. Das erleichtert die Planung, bietet aber keinen automatischen Inflationsausgleich. Steigen die Lebenshaltungskosten stark, verliert ein unveränderter Zinsbetrag an Kaufkraft.

Mieten können sich langfristig entwickeln. Mieterhöhungen sind jedoch rechtlich und wirtschaftlich begrenzt und keinesfalls garantiert.

Nach dem Ende der Anleihelaufzeit erhält der Anleger bei ordnungsgemäßer Rückzahlung grundsätzlich sein eingesetztes Kapital zurück. Bei einer Immobilie kann nach vollständiger Darlehenstilgung dagegen ein weiterhin vermietbarer Sachwert verbleiben.

Liquidität und Anlagezeitraum

Börsengehandelte Anleihen können häufig kurzfristig verkauft werden. Der erzielbare Preis hängt jedoch vom Marktzins, von der Bonität des Emittenten und von der Nachfrage ab.

Eine Immobilie lässt sich wesentlich langsamer verkaufen. Zusätzlich können Makler-, Notar- und weitere Transaktionskosten entstehen.

Für Geld, das zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder verfügbar sein muss, können Anleihen mit passend gewählter Laufzeit daher geeigneter sein. Immobilien sollten grundsätzlich langfristig betrachtet werden.

Wie werden die Erträge besteuert?

Zinsen und Veräußerungsgewinne aus Anleihen gehören im Privatvermögen grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Die gesetzliche Einordnung findet sich in § 20 Einkommensteuergesetz.

Bei einer vermieteten Immobilie sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Bestimmte Kosten wie Darlehenszinsen, Gebäudeabschreibung und Erhaltungsaufwendungen können unter den jeweiligen Voraussetzungen berücksichtigt werden.

Wann können Anleihen besser passen?

Anleihen können besser geeignet sein, wenn ein Anleger:

• keine langfristige Kreditverpflichtung eingehen möchte

• sein Geld zu einem bestimmten Termin benötigt

• keinen Verwaltungsaufwand wünscht

• bereits umfangreich in Immobilien investiert ist

• einen vergleichsweise sicherheitsorientierten Vermögensbaustein sucht

• vorhandenes Kapital auf unterschiedliche Laufzeiten verteilen möchte

Entscheidend sind dabei die Qualität des Emittenten und eine zur persönlichen Planung passende Laufzeit.

Wann können Immobilien besser passen?

Eine Kapitalanlageimmobilie kann besser geeignet sein, wenn ein Anleger:

• langfristig Vermögen aufbauen möchte

• über ein stabiles Einkommen verfügt

• Fremdkapital sinnvoll einsetzen kann

• laufende Mieteinnahmen erzielen möchte

• genügend Liquidität für Reparaturen und Sonderumlagen besitzt

• zusätzliche Einnahmen im Ruhestand aufbauen möchte

• einen langfristig nutzbaren Sachwert bevorzugt

Aus unserer Beraterpraxis

Ganz platt formuliert: Wer seine Altersvorsorge schwerpunktmäßig mit Anleihen aufbauen möchte, hat häufig entweder zu wenig Zeit oder monatlich zu wenig Geld übrig.

Hochwertige Anleihen können sicherer und berechenbarer sein als Immobilien. Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Rendite müsste jedoch oftmals so viel Geld investiert werden, dass im heutigen Leben kaum noch frei verfügbare Liquidität verbleibt. Eine passend ausgewählte und sinnvoll finanzierte Kapitalanlageimmobilie kann dieses Problem oftmals besser lösen, weil neben dem eigenen Kapital auch Fremdkapital und die laufenden Mieteinnahmen zum Vermögensaufbau beitragen.

Einige unserer Berater bieten neben Kapitalanlageimmobilien auch eine ganzheitliche Vermögens- und Altersvorsorgeplanung an.