Was ist besser: Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Ausführliche Antwort

Worin liegt der grundsätzliche Unterschied?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie das Sondereigentum an der Wohnung und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören beispielsweise das Grundstück, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und häufig auch zentrale technische Anlagen. Die rechtliche Abgrenzung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz.

Bei einem vollständig erworbenen Mehrfamilienhaus gehören Ihnen dagegen regelmäßig das gesamte Grundstück, sämtliche Wohnungen und alle gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile.

Was spricht für eine Eigentumswohnung?

Der Kaufpreis und der notwendige Eigenkapitaleinsatz sind meistens niedriger als bei einem vollständigen Mehrfamilienhaus. Dadurch können auch Anleger mit begrenzterem Kapital in eine vermietete Immobilie investieren.

Eigentumswohnungen lassen sich außerdem schrittweise erwerben. Wer später weitere Wohnungen an unterschiedlichen Standorten kauft, kann sein Vermögen auf mehrere Gebäude, Mieter und regionale Märkte verteilen.

Welche Einschränkungen bestehen?

Über das Gemeinschaftseigentum können Sie nicht allein entscheiden. Sanierungen, bauliche Veränderungen, die Erhaltungsrücklage und viele andere Fragen werden innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt.

Nach § 19 WEG beschließen die Wohnungseigentümer unter anderem über die ordnungsgemäße Erhaltung und die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Auch wenn Sie gegen eine Maßnahme gestimmt haben, können wirksame Beschlüsse finanzielle Verpflichtungen für Sie auslösen.

Was spricht für ein Mehrfamilienhaus?

Als alleiniger Eigentümer besitzen Sie grundsätzlich mehr Entscheidungsfreiheit. Sie bestimmen im rechtlich zulässigen Rahmen über Modernisierungen, Verwaltung, Vermietung und die langfristige Entwicklung des gesamten Objekts.

Mehrere Wohnungen verteilen außerdem das Mietausfallrisiko innerhalb des Gebäudes. Zieht ein einzelner Mieter aus, fallen nicht automatisch sämtliche Mieteinnahmen weg. Darüber hinaus können sich bei Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung gewisse Größenvorteile ergeben.

Welche Risiken entstehen?

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bindet wesentlich mehr Kapital. Gleichzeitig konzentrieren sich große Teile des Vermögens auf ein Gebäude und einen Standort.

Eine umfangreiche Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung betrifft unmittelbar das gesamte Objekt. Anders als bei einer Eigentumswohnung gibt es keine weiteren Eigentümer, die sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Sämtliche finanziellen und organisatorischen Entscheidungen liegen beim Eigentümer.

Wie unterscheiden sich Verwaltung und Aufwand?

Bei einer Eigentumswohnung übernimmt die WEG-Verwaltung viele Aufgaben rund um das Gemeinschaftseigentum. Dafür muss sich der Anleger mit den Entscheidungen der Gemeinschaft und der Qualität des Verwalters arrangieren.

Bei einem Mehrfamilienhaus kann der Eigentümer eine eigene Hausverwaltung beauftragen oder die Verwaltung selbst übernehmen. Die größere Entscheidungsfreiheit geht somit mit einer höheren Verantwortung für Mieter, Abrechnungen, Reparaturen und die technische Entwicklung des Gebäudes einher.

Was bietet die bessere Risikostreuung?

Ein Mehrfamilienhaus verteilt das Mietausfallrisiko auf mehrere Wohnungen, konzentriert aber das Standort- und Gebäuderisiko auf ein einziges Objekt.

Mehrere einzelne Eigentumswohnungen können über verschiedene Gebäude und Standorte verteilt werden. Dafür besteht bei jeder Wohnung eine Abhängigkeit von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft und deren finanziellen Entscheidungen.

Was lässt sich leichter verkaufen?

Eine einzelne Eigentumswohnung spricht regelmäßig einen größeren Käuferkreis an und kann unabhängig von anderen Immobilien verkauft werden. Dadurch lässt sich Kapital gezielter freisetzen.

Ein Mehrfamilienhaus besitzt einen höheren Gesamtwert und richtet sich meist an einen kleineren, professionelleren Käuferkreis. Ein Teilverkauf einzelner Wohnungen ist nur möglich, wenn das Gebäude zuvor rechtlich aufgeteilt wurde und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Welche Variante passt besser?

Eine Eigentumswohnung kann für Einsteiger und Anleger geeignet sein, die ihr Immobilienvermögen schrittweise aufbauen und den Kapitaleinsatz zunächst begrenzen möchten.

Ein Mehrfamilienhaus kann besser zu erfahrenen Anlegern passen, die ausreichend Eigenkapital, finanzielle Rücklagen und organisatorische Möglichkeiten besitzen. Entscheidend sind jedoch immer der konkrete Kaufpreis, die Mieteinnahmen, der Gebäudezustand und die Finanzierung.

Aus unserer Beraterpraxis

Ein Mehrfamilienhaus wirkt auf viele Anleger zunächst professioneller und rentabler. Es ist aber nicht automatisch die bessere Kapitalanlage. Mehrere Mieter verteilen zwar das Mietausfallrisiko, gleichzeitig hängen jedoch sämtliche Wohnungen an demselben Gebäude, demselben Standort und häufig derselben Finanzierung.

Eine Eigentumswohnung erscheint kleiner und unspektakulärer, kann aber einen kontrollierteren Einstieg ermöglichen. Mehrere Wohnungen lassen sich später auf unterschiedliche Gebäude und Standorte verteilen. Dafür muss der Anleger akzeptieren, dass wichtige Entscheidungen gemeinsam mit anderen Eigentümern getroffen werden.

Nach unserer Erfahrung eignet sich die Eigentumswohnung häufig besser für den schrittweisen Vermögensaufbau. Ein Mehrfamilienhaus kann ausgesprochen attraktiv sein, wenn ausreichend Kapital, Erfahrung und Rücklagen vorhanden sind. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Wohnungen, sondern ob das gesamte Investment dauerhaft zur finanziellen und persönlichen Situation des Anlegers passt.