Was ist besser: Neubau oder Bestandsimmobilie als Kapitalanlage?

Ausführliche Antwort

Was spricht für einen Neubau?

Neubauten erfüllen aktuelle technische und energetische Anforderungen. Heizungsanlage, Leitungen, Dach, Fassade und Fenster sind neu, sodass in den ersten Jahren normalerweise weniger größere Reparaturen zu erwarten sind.

Moderne Grundrisse, Aufzüge, Balkone und eine gute Energieeffizienz können außerdem die Vermietbarkeit verbessern. Gerade bei steigenden Energiekosten achten viele Mieter stärker auf den energetischen Zustand eines Gebäudes.

Welche Nachteile hat ein Neubau?

Der Kaufpreis liegt häufig deutlich über dem einer vergleichbaren Bestandsimmobilie. Dadurch kann die anfängliche Mietrendite niedriger ausfallen, insbesondere wenn sich die höhere Qualität nicht vollständig in einer entsprechend höheren Miete widerspiegelt.

Weitere Risiken bestehen durch Bauverzögerungen, Kostensteigerungen, Baumängel oder die Insolvenz eines beteiligten Unternehmens. Bei Bauleistungen verjähren bestimmte Mängelansprüche grundsätzlich nach fünf Jahren ab der Abnahme. Die gesetzliche Grundlage enthält § 634a BGB.

Was spricht für eine Bestandsimmobilie?

Bei einer Bestandsimmobilie können Kaufpreis, Gebäudezustand und vorhandene Mieteinnahmen bereits vor dem Erwerb beurteilt werden. Ist die Wohnung vermietet, lässt sich außerdem nachvollziehen, ob die vereinbarte Miete tatsächlich gezahlt wird.

Bestandsimmobilien sind häufig günstiger und können deshalb eine höhere Anfangsrendite bieten. Bei einem modernisierungsbedürftigen Objekt kann zusätzliches Wertsteigerungspotenzial entstehen, wenn der Kaufpreis angemessen ist und die notwendigen Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden.

Welche Risiken bestehen im Bestand?

Das größte Risiko liegt in nicht erkannten oder unterschätzten Sanierungskosten. Eine ältere Heizung, undichte Leitungen, Schäden an Dach oder Fassade und eine zu geringe Erhaltungsrücklage können nach dem Kauf hohe zusätzliche Ausgaben verursachen.

Bei einer Eigentumswohnung müssen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum, die WEG-Protokolle, die Beschlusssammlung und die Erhaltungsrücklage geprüft werden. Der Energieausweis liefert zusätzliche Informationen über den energetischen Zustand und muss Kaufinteressenten grundsätzlich rechtzeitig vorgelegt werden. Weitere Hinweise bietet die Verbraucherzentrale zum Energieausweis.

Was bietet mehr Planungssicherheit?

Ein fertiggestellter Neubau bietet normalerweise eine höhere technische Planungssicherheit. Dafür muss geprüft werden, ob der höhere Kaufpreis durch die langfristig erzielbare Miete und die geringeren anfänglichen Instandhaltungskosten gerechtfertigt ist.

Eine Bestandsimmobilie kann wirtschaftlich attraktiver sein, wenn der Gebäudezustand transparent ist und ausreichende Rücklagen vorhanden sind. Werden notwendige Sanierungen übersehen, kann die vermeintlich höhere Rendite jedoch sehr schnell verschwinden.

Welche Variante passt besser?

Ein Neubau kann besser zu Anlegern passen, die Wert auf einen geringen anfänglichen Verwaltungsaufwand, moderne Ausstattung und eine möglichst gute Kalkulierbarkeit legen.

Eine Bestandsimmobilie kann für erfahrenere Anleger interessant sein, die technische Unterlagen sicher bewerten, Sanierungskosten realistisch einschätzen und vorhandenes Wertsteigerungspotenzial gezielt nutzen können.

Entscheidend ist deshalb nicht allein das Baujahr. Ein wirtschaftlich vernünftiger Neubau kann besser sein als ein überteuerter Bestand – und ein sorgfältig ausgewähltes Bestandsobjekt kann deutlich attraktiver sein als ein zu teuer gekaufter Neubau.

Aus unserer Beraterpraxis

Seit Generationen scheiden sich an der Frage „Neubau oder Bestand?“ die Geister – man könnte ganze Bücher darüber schreiben. Für ein kurzes FAQ ist deshalb viel zu wenig Platz. Eines können wir Ihnen aber sofort sagen: Ein allgemeingültiges „richtig“ oder „falsch“ gibt es hier nicht.

Entscheidend ist Ihre persönliche Gesamtsituation: Welche Wünsche verfolgen Sie? Wie viel Eigenkapital und monatliche Liquidität stehen zur Verfügung? Wie viel Zeit bleibt bis zur Rente und welche Altersvorsorgebausteine bestehen bereits? Erwarten Sie eine größere Erbschaft? Soll die Immobilie dauerhaft vermietet, später selbst genutzt, an die Kinder übertragen oder kurzfristiger für die Altersvorsorge eingesetzt werden? Hinzu kommen Ihre Risikobereitschaft und Ihre Einschätzung verschiedener Standorte.

An diese Liste ließen sich problemlos weitere Fragen anhängen. Im Gespräch finden unsere seit vielen Jahren und teilweise Jahrzehnten professionell geschulten Berater jedoch meist schnell heraus, ob Sie aus emotionaler, fachlicher und finanzieller Sicht eher ein Neubau- oder ein Bestandstyp sind.