Was ist besser: eine kleine oder eine große Wohnung als Kapitalanlage?

Ausführliche Antwort

Kleine Wohnungen ermöglichen einen vorsichtigen Einstieg

Kleine Wohnungen lassen sich wegen ihres niedrigeren Gesamtkaufpreises häufig leichter finanzieren. Zur typischen Mieterzielgruppe gehören Studenten, Berufseinsteiger, Pendler und alleinlebende Menschen.

Einpersonenhaushalte stellten 2025 mit 42,1 Prozent den häufigsten Haushaltstyp in Deutschland dar. Weitere Informationen bietet das Statistische Bundesamt zu den Einpersonenhaushalten in Deutschland.

Eine höhere Quadratmetermiete ist nicht automatisch eine höhere Rendite

Kleine Wohnungen erzielen häufig eine höhere Miete pro Quadratmeter als größere Wohnungen. Gleichzeitig werden sie jedoch vielfach auch zu einem höheren Kaufpreis pro Quadratmeter angeboten.

Für die tatsächliche Rendite zählen deshalb neben der Miethöhe auch der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, das Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, mögliche Leerstände und zukünftige Instandhaltungsaufwendungen.

Bei kleinen Wohnungen kann der Mieter häufiger wechseln

Die Lebenssituation der Mieter kleiner Wohnungen verändert sich oftmals schneller. Ein Studienabschluss, ein Arbeitsplatzwechsel, eine Partnerschaft oder eine Familiengründung können zu einem früheren Auszug führen.

Jeder Mieterwechsel kann Verwaltungsaufwand, Renovierungskosten und einen vorübergehenden Mietausfall verursachen.

Größere Wohnungen können längere Mietverhältnisse ermöglichen

Größere Wohnungen werden häufig von Paaren und Familien angemietet. Diese bleiben oftmals länger wohnen, weil ein Umzug mit Kindern, Schule und sozialem Umfeld wesentlich aufwendiger ist.

Der Gesamtkaufpreis einer größeren Wohnung ist allerdings meistens höher. Auch ein Leerstand oder eine umfangreiche Renovierung kann den Eigentümer finanziell stärker belasten.

Größere Wohnungen erreichen mehr Mietergruppen

Eine Wohnung mit mehreren sinnvoll nutzbaren Zimmern kommt für Singles, Paare, Familien, Wohngemeinschaften oder Menschen mit zusätzlichem Arbeitszimmer infrage. Eine kleine Ein- oder Zweizimmerwohnung spricht dagegen nur einen kleinen Mieterinteressentenkreis an, zum Beispiel Studenten oder junge Singles.

Standort und Grundriss bleiben entscheidend

Welche Wohnungsgröße sich gut vermieten lässt, hängt wesentlich vom Standort ab. In einer Universitätsstadt oder an einem Standort mit vielen Berufspendlern können kleine Wohnungen besonders gefragt sein.

In einem familiengeprägten Wohngebiet kann eine größere Wohnung hingegen die bessere Vermietbarkeit bieten. Neben der Wohnfläche ist auch der Grundriss wichtig, denn sinnvoll nutzbare Zimmer erhöhen die Attraktivität für unterschiedliche Mietergruppen.

Die Gesamtrechnung entscheidet

Besser ist daher nicht automatisch klein oder groß. Entscheidend ist, welche Wohnung hinsichtlich Kaufpreis, laufender Kosten, Finanzierung, Mieterzielgruppe und langfristiger Verwendung zur persönlichen Anlagestrategie passt.

Aus unserer Beraterpraxis

Erstkäufer möchten meistens klein anfangen

Die meisten Erstkäufer bevorzugen zunächst eine kleine Immobilie. Der nachvollziehbare Gedankengang ist: „Ich habe noch keine Erfahrung auf diesem Gebiet, also fange ich erst einmal klein an. Ein mögliches Worst-Case-Szenario werde ich so finanziell am ehesten verkraften können.“

Das ist für uns gut nachvollziehbar, wird von vielen Kunden so gehandhabt und wenn das der Wunsch des Kunden ist, unterstützen wir diesen auch voll und ganz.

Bei der Altersvorsorge kann die umgekehrte Reihenfolge sinnvoll sein

Dient der Aufbau mehrerer Immobilien vor allem der Altersvorsorge, sollte jedoch auch die umgekehrte Strategie geprüft werden: zuerst eine größere Immobilie kaufen und später kleinere Objekte ergänzen.

Eine kleine Wohnung erzeugt meistens auch nur eine vergleichsweise kleine Miete. Ihr Beitrag zum späteren Alterseinkommen kann deshalb begrenzt bleiben. Eine größere Wohnung kann dagegen von Anfang an höhere absolute Mieteinnahmen liefern. Je mehr Zeit einer Immobilie bis zum Rentenbeginn bleibt, desto stärker können sich Miet- und Wertsteigerungen positiv kumulieren.

Das Alter beeinflusst häufig die erforderliche Tilgung

Kleinere Darlehen lassen sich außerdem leichter durch Sondertilgungen beschleunigt bis zur Rente zurückführen. Viele Banken erwarten grundsätzlich eine Rückzahlung bis zum Rentenbeginn oder unterziehen die Finanzierung zumindest einer entsprechenden Rentenszenario-Berechnung (häufiger Ablehnungsgrund).

Je älter der Käufer bei einer späteren Finanzierung ist, desto kürzer kann die kalkulierte Rückzahlungszeit ausfallen. Dadurch verlangen Banken häufig eine höhere Tilgung. Ob die größere Immobilie frühzeitig noch mit zwei Prozent oder erst später mit drei Prozent getilgt werden muss, kann bei der monatlichen Belastung einen erheblichen drei- bis vierstelligen Euro-Unterschied pro Monat ausmachen.

Wertsteigerungen wirken sich auf größere Beträge stärker aus

Zwei Prozent Wertzuwachs bedeuten bei einem größeren Objekt absolut mehr als bei einer kleinen Wohnung. Über zehn, zwanzig oder dreißig Jahre können daraus durchaus fünf- bis sechsstellige Euro-Unterschiede entstehen.

Höhere Mieten können feste Kosten besser auffangen

Einige Kosten entstehen weitgehend unabhängig von der Wohnungsgröße und lassen sich im Verhältnis leichter aus einer größeren Mieteinnahme bestreiten. Dazu gehören beispielsweise die WEG- und Sondereigentumsverwaltung und ganz besonders die teilweise sehr teuren Handwerkerkosten im drei- bis vierstelligen Euro-Bereich.

Bei einer kleinen Wohnung kann derselbe Rechnungsbetrag einen wesentlich größeren Teil der Jahresmiete aufzehren.

Spätere Finanzierungen können schwieriger werden

Die erste Kapitalanlage lässt sich erfahrungsgemäß noch vergleichsweise unkompliziert finanzieren. Mit jeder weiteren Immobilie prüfen Banken jedoch genauer.

Deshalb kann es strategisch sinnvoll sein, die größere Finanzierung frühzeitig umzusetzen und kleinere Objekte später zu ergänzen. Diese Reihenfolge ist keine allgemeingültige Regel, aufgrund unserer Praxiserfahrung aber nicht ganz von der Hand zu weisen.