Kurzantwort
Die Tilgungsdauer hängt vor allem vom Sollzins, der anfänglichen Tilgung und späteren Änderungen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln ab. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen führen höhere anfängliche Tilgungen zu einer deutlich kürzeren Gesamtlaufzeit. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich gleich, während innerhalb der Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Wer mit 2 % anfänglicher Tilgung beginnt, zahlt nicht einfach jedes Jahr konstant 2 % des ursprünglichen Darlehens zurück, weil die sinkenden Zinsen innerhalb der gleichbleibenden Rate zunehmend zusätzliche Tilgung ermöglichen.
Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die anfängliche Monatsrate 1.500 Euro und die rechnerische vollständige Tilgung würde bei dauerhaft unverändertem Zinssatz nach ungefähr 27,5 Jahren erreicht.
Bei denselben 300.000 Euro und 4 % Sollzins, aber 3 % anfänglicher Tilgung steigt die Monatsrate auf 1.750 Euro und die rechnerische Tilgungsdauer verkürzt sich auf ungefähr 21 Jahre; auch die ING zeigt, wie stark unterschiedliche Anfangstilgungen die benötigte Laufzeit verändern.
Eine zehn- oder fünfzehnjährige Sollzinsbindung bedeutet normalerweise nicht, dass das Darlehen danach vollständig getilgt ist, sondern häufig verbleibt eine Restschuld, die anschließend weiterfinanziert werden muss.
Steigt oder fällt der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung und wird die Rate beziehungsweise Tilgung angepasst, kann sich auch der endgültige Rückzahlungszeitpunkt verändern.
Zusätzliche Tilgungen reduzieren unmittelbar die Restschuld und können dadurch sowohl die weitere Zinsbelastung als auch die Gesamtlaufzeit verkürzen.
Ein Tilgungsplan zeigt für die einzelnen Zeitpunkte, welcher Anteil der Zahlungen auf Zinsen und welcher auf die Tilgung entfällt und wie sich dadurch die Restschuld entwickelt; der Verband der Privaten Bausparkassen erläutert diese Systematik ebenfalls.
Wir finden diese Kennzahl wesentlich verständlicher als viele komplizierte Renditegrößen. Ein Anleger sollte nicht nur seine heutige Monatsrate kennen, sondern auch ein Gefühl dafür haben, wie lange die Finanzierung voraussichtlich läuft.
Der Unterschied zwischen 2 % und 3 % anfänglicher Tilgung klingt zunächst klein. Bei einem langfristigen Annuitätendarlehen kann dieser eine Prozentpunkt die rechnerische Gesamtlaufzeit aber um mehrere Jahre verkürzen.
Eine sehr hohe Tilgung führt schneller zur Schuldenfreiheit, bindet aber gleichzeitig monatliche Liquidität. Gerade bei Kapitalanlageimmobilien können ausreichende Reserven und die Möglichkeit weiterer Investitionen ebenfalls wichtig sein.
Die theoretische Gesamtlaufzeit ist hilfreich, aber für die praktische Finanzierungsplanung betrachten wir zusätzlich die Restschuld zum Ende der jeweiligen Zinsbindung. Dort entsteht schließlich das konkrete Anschlussfinanzierungsrisiko.
Typischerweise würden wir beispielsweise 2 %, 2,5 % und 3 % anfängliche Tilgung vergleichen und jeweils Monatsrate, Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren und rechnerische Gesamtlaufzeit gegenüberstellen.
Die Tilgungsdauer ist eine der einfachsten und zugleich wichtigsten Finanzierungskennzahlen, weil sie unmittelbar zeigt, welchen zeitlichen Preis eine niedrige Tilgung hat und welchen Vorteil eine höhere Tilgung bringen kann.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Verbraucherzentrale – Annuitätendarlehen, Zins, Tilgung und Zinsbindung
ING – Zusammenhang zwischen Tilgungshöhe und Darlehenslaufzeit
Verband der Privaten Bausparkassen – Annuitätendarlehen, Tilgung und Tilgungsdauer
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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