Kurzantwort
Bei mutwilligen Beschädigungen innerhalb der vermieteten Wohnung sollte die Sondereigentumsverwaltung den Schaden unverzüglich dokumentieren, den Verursacher zur Unterlassung auffordern und mögliche Schadensersatzansprüche sichern. Je nach Schwere und Beweislage kommen außerdem eine Abmahnung, eine Kündigung und eine Strafanzeige in Betracht. Wenn Sie Ihre Kapitalanlageimmobilie professionell verwalten und schützen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Der Eigentümer oder die beauftragte Sondereigentumsverwaltung sollte den Schaden mit Fotos, Datum, Beschreibung, Zeugenaussagen und möglichst einem Kostenvoranschlag dokumentieren.
Besteht ein konkreter Verdacht auf erhebliche Beschädigungen, kann mit dem Mieter ein sachlich begründeter Besichtigungstermin vereinbart werden; ein eigenmächtiges Betreten der Wohnung ist grundsätzlich nicht zulässig.
Zunächst muss unterschieden werden, ob es sich um eine gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch oder um eine vom Mieter zu vertretende Beschädigung handelt.
Normale Gebrauchsspuren muss der Vermieter nach § 538 BGB grundsätzlich hinnehmen, während vorsätzlich oder fahrlässig verursachte Schäden Schadensersatzansprüche auslösen können.
Ist die Verantwortlichkeit des Mieters ausreichend nachweisbar, kann der Vermieter grundsätzlich die fachgerechte Beseitigung oder Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen.
Dabei sind das Alter und der vorherige Zustand des beschädigten Gegenstands zu berücksichtigen, sodass der Vermieter nicht automatisch den vollständigen Neupreis erhält.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses können berechtigte Forderungen grundsätzlich mit der Mietkaution verrechnet werden, sie dürfen jedoch nicht lediglich auf eine unbewiesene Vermutung gestützt werden.
Bei fortgesetzten oder erheblichen Beschädigungen sollte regelmäßig eine schriftliche Abmahnung ausgesprochen werden, in der Vorfall, Schaden und verlangtes Verhalten konkret bezeichnet werden.
Eine ordentliche oder fristlose Kündigung kann bei schweren oder wiederholten Pflichtverletzungen möglich sein, muss aber immer anhand der Beweislage und der Umstände des Einzelfalls geprüft werden.
Bei vorsätzlichem Vandalismus kann zusätzlich Strafanzeige wegen Sachbeschädigung erstattet werden; nach der Wohnungsrückgabe ist außerdem die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters zu beachten.
Diese Angaben dienen nur der allgemeinen Information; für eine rechtssichere Beurteilung Ihres Einzelfalls sollten Sie einen Fachanwalt hinzuziehen.
Nach unserer Erfahrung ist es ein großer Fehler, erkennbare Beschädigungen über Monate oder Jahre lediglich zu sammeln und erst beim Auszug des Mieters anzusprechen.
Je länger der Eigentümer wartet, desto schwieriger wird häufig der Nachweis, wann ein Schaden entstanden ist und wer ihn verursacht hat.
Eine gute Sondereigentumsverwaltung sollte den Eigentümer nicht nur über den Schaden informieren, sondern Fotos sichern, Kostenvoranschläge einholen, den Mietvertrag prüfen und das weitere Vorgehen abstimmen.
Wichtig ist allerdings, welche Aufgaben und Vollmachten der konkrete Verwaltungsvertrag tatsächlich umfasst.
Die Sondereigentumsverwaltung kann den Eigentümer organisatorisch erheblich entlasten, sie darf aber nicht ohne ausreichende Beweise vorschnell kündigen oder Forderungen erheben.
Besonders wertvoll sind ein ausführliches Übergabeprotokoll und aussagekräftige Fotos vom Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses.
Ohne diese Unterlagen lässt sich später möglicherweise nicht mehr zuverlässig beweisen, dass eine Beschädigung während der Mietzeit entstanden ist.
Bei bewusstem Vandalismus sollte konsequent reagiert werden, denn ein Mieter, der die Wohnung mutwillig zerstört, kann innerhalb kurzer Zeit Schäden verursachen, die viele Monatsmieten übersteigen.
Eine FAQ-Antwort kann das grundsätzliche Vorgehen beschreiben – für eine rechtssichere Abmahnung, Kündigung oder Durchsetzung größerer Schadensersatzforderungen sollte der konkrete Sachverhalt fachkundig geprüft werden.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!