Kurzantwort
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist eine formularmäßige Klausel, die ihm die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, grundsätzlich unwirksam. Entscheidend ist deshalb, wie die Wohnung bei Mietbeginn tatsächlich aussah und ob der Mieter für den unrenovierten Zustand einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich unwirksam sein.
Der Bundesgerichtshof begründet dies insbesondere damit, dass der neue Mieter sonst auch Abnutzungen beseitigen müsste, die gar nicht während seiner eigenen Mietzeit entstanden sind.
Erhält der Mieter einen ausreichenden finanziellen oder wirtschaftlichen Ausgleich, der ihn so stellt, als hätte er eine renovierte Wohnung übernommen, kann eine Übertragung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich möglich sein.
Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Klausel, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Mietbeginn tatsächlich unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.
Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, greift grundsätzlich die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB.
Verschlechtert sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand während einer langen Mietzeit wesentlich, kann der Mieter zwar Schönheitsreparaturen verlangen, muss sich nach der Rechtsprechung des BGH wegen der dadurch entstehenden Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand grundsätzlich angemessen und regelmäßig etwa zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Gerade bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung würden wir den Zustand bei Übergabe äußerst gründlich fotografieren und im Übergabeprotokoll genau beschreiben. Jahre später kann die Frage, ob die Wohnung wirklich unrenoviert oder lediglich mit einigen normalen Gebrauchsspuren übergeben wurde, erhebliche finanzielle Folgen haben. Auch hier würden wir wieder möglichst jeden Raum, jede Wand und auffällige Stellen fotografieren und vorhandene Schäden zusätzlich als Nahaufnahme festhalten. Wenn der Mieter einen Renovierungszuschuss oder einen anderen Ausgleich erhält, sollte auch dieser eindeutig schriftlich dokumentiert werden. Je besser der Ausgangszustand festgehalten ist, desto weniger muss man sich zehn Jahre später auf Erinnerungen verlassen.
Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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