Was sollte ich prüfen, wenn der Mietvertrag einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht enthält?

Ausführliche Antwort

Wortlaut genau prüfen

Zunächst sollte geklärt werden, ob nur der Mieter, nur der Vermieter oder beide Vertragsparteien auf eine ordentliche Kündigung verzichten und für welchen Zeitraum dies gelten soll.

Käufer übernimmt die Vertragslage

Beim Verkauf tritt der Erwerber grundsätzlich in die bestehenden Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein, sodass auch vertragliche Kündigungsbeschränkungen für ihn relevant werden können.

Vierjahresgrenze nicht pauschal anwenden

Bei formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichten in Wohnraummietverträgen betrachtet der Bundesgerichtshof eine Bindung von mehr als vier Jahren grundsätzlich kritisch; individuell ausgehandelte Vereinbarungen können dagegen anders zu beurteilen sein.

Staffelmietvertrag besonders beachten

Bei einer Staffelmiete darf das Kündigungsrecht des Mieters gesetzlich höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Besonderer Kündigungsschutz kann weiterreichen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine vertragliche Kündigungsschutzklausel grundsätzlich auch nach einem Verkauf gegenüber dem neuen Eigentümer wirken kann.

Außerordentliche Kündigung getrennt betrachten

Ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung bedeutet nicht automatisch, dass bei einem wichtigen Grund überhaupt keine außerordentliche Kündigung mehr möglich ist; hierfür gelten insbesondere die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 BGB.

Wirtschaftliche Folgen mitbewerten

Ein weitreichender Kündigungsschutz kann für einen Kapitalanleger stabile Mieteinnahmen bedeuten, gleichzeitig aber Flexibilität, Eigennutzung und gegebenenfalls den späteren Verkauf an Selbstnutzer erschweren.

Ungewöhnliche Klauseln fachlich prüfen

Ist der Kündigungsverzicht besonders lang, einseitig oder ungewöhnlich formuliert, sollte seine konkrete rechtliche Wirkung vor dem Kauf geprüft werden.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete§ 557a BGB – Staffelmiete und Kündigungsausschluss§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose KündigungBundesgerichtshof – Rechtsprechung zum formularmäßigen Kündigungsverzicht

Aus unserer Beraterpraxis

Eine solche Klausel würden wir nie überlesen

Ein Kündigungsverzicht kann auf den ersten Blick wie ein unscheinbarer Satz im Mietvertrag wirken, wirtschaftlich aber viele Jahre Bedeutung haben.

Für einen reinen Kapitalanleger muss er nicht negativ sein

Ein zuverlässiger Mieter mit langfristiger Bindung kann Planbarkeit schaffen und das Risiko häufiger Neuvermietungen reduzieren.

Flexibilität hat trotzdem einen Wert

Je stärker der Eigentümer bei einer späteren Veränderung seiner Pläne eingeschränkt ist, desto genauer würden wir prüfen, ob Kaufpreis und Rendite dazu passen.

Besonders kritisch sind außergewöhnlich lange Vereinbarungen

Wenn der Vertrag dem Mieter weitreichenden Kündigungsschutz einräumt, möchten wir verstehen, ob und wie lange diese Regelung den Käufer tatsächlich bindet.

Wir verlassen uns dabei nicht auf Aussagen des Verkäufers

Ein Satz wie „Diese Klausel gilt sowieso nicht mehr“ wäre uns ohne Prüfung zu unsicher.

Für uns gehört die Klausel deshalb in die Kaufpreisbewertung

Ein Kündigungsausschluss macht eine Immobilie nicht automatisch schlechter, aber er verändert ihre Flexibilität und damit unter Umständen auch ihren Wert für unterschiedliche Käufergruppen.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.