Was ist der Unterschied zwischen normaler Abnutzung und einem vom Mieter verursachten Schaden?

Ausführliche Antwort

Normale Abnutzung gehört zur Vermietung

Nach § 538 BGB muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen nicht vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen.

Typische Gebrauchsspuren muss der Vermieter akzeptieren

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto stärker dürfen beispielsweise Böden, Wände, Türen oder andere Einrichtungen normale alters- und nutzungsbedingte Spuren aufweisen.

Ein echter Schaden geht darüber hinaus

Anders sieht es bei einer Beschädigung der Substanz oder einer sonstigen Verschlechterung aus, die durch einen nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch verursacht wurde; der Bundesgerichtshof ordnet solche schuldhaft verursachten Substanzschäden grundsätzlich als Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten des Mieters ein.

Beispiele können die Abgrenzung verdeutlichen

Leichte altersbedingte Laufspuren auf einem Boden können normale Abnutzung sein, während tiefe Kratzer, Brandstellen, zerbrochene Türen oder andere erhebliche Beschädigungen je nach Ursache einen ersatzpflichtigen Mieterschaden darstellen können.

Alter und Zustand spielen eine wichtige Rolle

Auch bei einem echten Schaden kann grundsätzlich nicht automatisch der Neupreis verlangt werden, wenn der beschädigte Gegenstand bereits viele Jahre genutzt wurde.

Der konkrete Einzelfall entscheidet

Entscheidend sind insbesondere Art und Intensität der Nutzung, Alter und Ausgangszustand der Sache sowie die Ursache der Beschädigung.

Eine vorherige Reparaturfrist ist bei Substanzschäden nicht zwingend

Für schuldhaft verursachte Substanzschäden kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich unmittelbar Schadensersatz verlangen, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung des Schadens setzen zu müssen.

Aus unserer Beraterpraxis

Nach zehn Jahren darf eine Wohnung benutzt aussehen

Wir würden bei einem langjährigen Mietverhältnis niemals erwarten, eine Wohnung genauso zurückzubekommen wie am ersten Tag. Ein Boden, der nach zehn Jahren normale Laufspuren zeigt, ist etwas völlig anderes als ein Parkett mit tiefen Kratzern oder erheblichen Beschädigungen. Genau diese Abgrenzung führt beim Auszug allerdings regelmäßig zu Diskussionen.

Deshalb Einzug und Auszug miteinander vergleichen

Aus unserer Sicht ist die beste Vorbereitung wieder eine sehr ausführliche Fotodokumentation der leeren Wohnung beim Einzug und beim späteren Auszug. Wenn Sie von jedem Bodenbereich, jeder Tür, jedem Fenster und auffälligen Stellen sowohl Übersichts- als auch Nahaufnahmen besitzen, lässt sich wesentlich besser beurteilen, was bereits vorhanden war und was während der Mietzeit hinzugekommen ist. Gerade bei größeren Schadensersatzforderungen können solche Bilder Jahre später Gold wert sein.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.