Wie lange habe ich nach dem Auszug Zeit, Schadensersatz vom Mieter zu verlangen?

Ausführliche Antwort

Grundsätzlich nur sechs Monate

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten.

Entscheidend ist der Rückerhalt

Die Frist beginnt grundsätzlich nicht erst mit dem formalen Ende des Mietvertrags, sondern sobald Sie die Wohnung tatsächlich zurückerhalten und wieder die unmittelbare Sachherrschaft besitzen.

Auch eine frühere Rückgabe kann die Frist starten

Gibt der Mieter die Wohnung bereits vor dem eigentlichen Vertragsende vollständig zurück, kann die sechsmonatige Frist trotzdem bereits zu diesem früheren Zeitpunkt beginnen.

Schlüsselübergabe kann entscheidend sein

Auch die tatsächliche Rückgabe der Schlüssel kann für den Beginn der Verjährung maßgeblich sein; der BGH hat dies zuletzt nochmals für eine vollständige Besitzaufgabe des Mieters bestätigt.

Eine Zahlungsaufforderung allein reicht nicht unbedingt

Soll die Verjährung sicher gehemmt werden, kommen beispielsweise eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids in Betracht; auch ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch können die Verjährung hemmen.

Deshalb nicht bis zum letzten Monat warten

Gerade wenn Schadenshöhe, Handwerkerangebote oder Verantwortlichkeit noch geklärt werden müssen, sollten Sie die sechs Monate nicht als normale Bearbeitungszeit betrachten, sondern deutlich früher handeln.

Aus unserer Beraterpraxis

Sechs Monate sind schneller vorbei, als man denkt

Nach einem Auszug würden wir die Wohnung möglichst unmittelbar gründlich untersuchen und festgestellte Schäden fotografieren, filmen und schriftlich dokumentieren. Anschließend würden wir notwendige Handwerkerangebote und Kostenschätzungen nicht erst irgendwann einholen, sondern zeitnah organisieren. Gerade wenn mehrere Schäden vorhanden sind oder über die Verantwortlichkeit gestritten wird, können einige Monate erstaunlich schnell vergehen.

Frist sofort in den Kalender

Bei einem größeren möglichen Schadensersatzanspruch würden wir uns das Datum der tatsächlichen Wohnungs- und Schlüsselrückgabe sofort notieren und die Sechsmonatsfrist deutlich im Kalender markieren. Wenn beispielsweise mehrere tausend Euro im Raum stehen, würden wir nicht darauf vertrauen, dass ein paar Schreiben an den ehemaligen Mieter die Verjährung schon irgendwie verhindern. Eine ausgezeichnete Fotodokumentation hilft Ihnen beim Beweis – sie ersetzt aber nicht die rechtzeitige Durchsetzung des Anspruchs.

Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.