Wie berechne ich die Höhe des zulässigen Einbehalts bei Baumängeln?

Ausführliche Antwort

Doppelte Mängelbeseitigungskosten als Orientierung

§ 641 Abs. 3 BGB sieht als regelmäßigen angemessenen Einbehalt das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten vor. Diese Regel gilt über § 632a BGB entsprechend auch bei Abschlagszahlungen, wenn erbrachte Leistungen nicht vertragsgemäß sind.

Einfaches Beispiel

Werden die voraussichtlichen Kosten zur Beseitigung eines Mangels auf 5.000 Euro geschätzt, kann ein Einbehalt von regelmäßig etwa 10.000 Euro angemessen sein. Entscheidend sind jedoch die konkreten Umstände und die realistisch zu erwartenden Reparaturkosten.

Kosten möglichst belastbar ermitteln

Bei kleineren Mängeln kann ein Kostenvoranschlag ausreichen; bei größeren oder technisch strittigen Schäden kann eine Einschätzung durch einen unabhängigen Bausachverständigen sinnvoll sein. Ein deutlich überhöhter Einbehalt sollte vermieden werden, weil dadurch Zahlungs- und Verzugsrisiken entstehen können.

§ 632a BGB – Abschlagszahlungen§ 641 BGB – Fälligkeit der Vergütung

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht nach Bauchgefühl einbehalten

Wir würden den Betrag nicht frei schätzen, sondern die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten möglichst nachvollziehbar dokumentieren. Gerade bei größeren Beträgen schafft eine fachkundige Kostenschätzung eine wesentlich bessere Grundlage gegenüber dem Bauträger.

Einbehalt bleibt ein Sicherungsinstrument

Ziel ist nicht, möglichst viel Geld zurückzuhalten, sondern genügend finanziellen Druck für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung zu behalten. Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.