Was passiert, wenn der Mieter behauptet, die Kaution gezahlt zu haben, der Verkäufer dies aber bestreitet?

Ausführliche Antwort

Die Kaution muss tatsächlich geleistet worden sein

§ 566a BGB verpflichtet den Erwerber hinsichtlich einer Sicherheit, die der Mieter dem bisherigen Vermieter tatsächlich geleistet hat.

Im Streitfall wird der Zahlungsnachweis entscheidend

Wer sich darauf beruft, eine geschuldete Zahlung bereits erbracht zu haben, muss die Erfüllung grundsätzlich nachweisen; dieser allgemeine Grundsatz gilt auch bei Zahlungsverpflichtungen.

Als Nachweis können insbesondere Kontoauszüge, Überweisungsbelege oder bei einer früheren Barzahlung eine Quittung dienen.

Der Käufer sollte nicht vorschnell eine zweite Kaution verlangen

Kann der Mieter seine frühere Kautionszahlung nachweisen, besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers darauf, dieselbe Kaution noch einmal vom Mieter zu verlangen.

Dass der Verkäufer dem Käufer das Geld möglicherweise nicht weitergeleitet hat, ändert grundsätzlich nichts daran, dass der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit eintritt.

Kann dagegen weder der Verkäufer noch der Mieter eine behauptete frühere Kautionszahlung nachvollziehbar belegen, kann die Beweislage für die weitere rechtliche Beurteilung entscheidend werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Aussagen allein würden uns nicht reichen

Wenn im Mietvertrag beispielsweise 3.000 Euro Kaution vereinbart sind, der Verkäufer sagt „nie erhalten“ und der Mieter sagt „vor 15 Jahren bezahlt“, würden wir zunächst weder der einen noch der anderen Seite ungeprüft folgen.

Unterlagen systematisch zusammensuchen

Wir würden Mietvertrag, damalige Kontoauszüge, Kautionsvereinbarung, Unterlagen der bisherigen Hausverwaltung und gegebenenfalls vorhandene Quittungen prüfen lassen. Gerade ältere Zahlungen lassen sich manchmal über mehrere Indizien noch zuverlässig rekonstruieren.

Das Problem vor dem Kauf möglichst klären

Für einen Käufer wäre es ungünstig, eine unklare Kautionssituation einfach zu übernehmen und erst Jahre später beim Auszug des Mieters darüber zu streiten. Deshalb würden wir eine ungeklärte Kaution bereits während der Kaufprüfung offen ansprechen und möglichst eindeutig in der Kaufabwicklung dokumentieren.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.