Kurzantwort
Als Käufer treten Sie grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus der vom Mieter geleisteten Kaution ein – auch wenn der Verkäufer Ihnen das Geld tatsächlich nicht überträgt. Deshalb sollte die Kaution beim Kauf ausdrücklich eingefordert und ihre Übergabe dokumentiert werden; der Mieter muss eine bereits geleistete Kaution grundsätzlich nicht ein zweites Mal zahlen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Nach § 566a BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass diese Stellung grundsätzlich unabhängig davon entsteht, ob die Kaution tatsächlich vom früheren Vermieter an den Erwerber weitergeleitet wurde.
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln kann der Käufer vom bisherigen Vermieter grundsätzlich die Übergabe einer vom Mieter geleisteten Barkaution verlangen.
Der Verkäufer darf die Kaution nicht allein deshalb zurückhalten, weil er beispielsweise mit späteren Betriebskostennachforderungen rechnet; unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen können allerdings gesondert zu beurteilen sein.
Hat der Mieter seine vereinbarte Kaution bereits ordnungsgemäß an den bisherigen Vermieter geleistet, kann der Käufer grundsätzlich keine zweite Kautionszahlung von ihm verlangen.
Deshalb sollte der Käufer seinen Anspruch gegenüber dem Verkäufer konsequent verfolgen und zusätzlich prüfen, welche konkreten Regelungen der notarielle Kaufvertrag zur Übertragung der Kaution enthält.
Wir würden bereits vor der Beurkundung klären, wie hoch die Kaution ist, in welcher Form sie angelegt wurde und wie sie auf den Käufer übertragen wird. Das gehört für uns bei einer vermieteten Wohnung genauso zur Bestandsaufnahme wie Mietvertrag, Miethöhe und bestehende Rückstände.
Besonders ungünstig wäre es, wenn der Käufer erst Monate später feststellt, dass ihm beispielsweise 3.000 Euro Kaution fehlen, er gegenüber dem Mieter aber trotzdem in der Verantwortung steht. Deshalb würden wir die Übergabe der Kaution möglichst ausdrücklich im Kaufvertrag beziehungsweise in der Kaufabwicklung regeln und anschließend nachweisbar dokumentieren.
Wird die Kaution dennoch nicht übertragen, würden wir den Vorgang nicht liegen lassen, sondern den Verkäufer zeitnah zur Herausgabe auffordern und gegebenenfalls die rechtliche Durchsetzung prüfen. Der Mieter sollte dabei nicht zum Ersatz für ein Problem zwischen Verkäufer und Käufer gemacht werden.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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