Was sollte ich tun, wenn der Verkäufer die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution nicht nachweisen kann?

Ausführliche Antwort

Eine Barkaution muss getrennt angelegt werden

Eine vom Mieter geleistete Barkaution muss nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Der Vermieter muss dem Mieter die ordnungsgemäße Anlage auf Verlangen nachweisen können.

Für den Käufer entsteht ein echtes Risiko

Mit dem Eigentümerwechsel tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein, unabhängig davon, ob ihm die Kaution tatsächlich ausgehändigt wurde.

Kann der Verkäufer keine Unterlagen vorlegen, sollte deshalb nicht einfach unterstellt werden, dass keine Kaution existiert.

Die tatsächliche Situation muss rekonstruiert werden

Geprüft werden sollten insbesondere Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Kautionskonto oder Sparbuch, bisherige Zinsen beziehungsweise Erträge sowie gegebenenfalls eine Bestätigung des Mieters über die ursprünglich geleistete Sicherheit.

Kann die Kaution nicht ordnungsgemäß übertragen werden, sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, welcher Betrag vom Verkäufer geschuldet wird und wie mit fehlenden Nachweisen oder Differenzen umzugehen ist; aus der Rechtsprechung ergibt sich grundsätzlich ein Übertragungs- beziehungsweise Herausgabeanspruch des Erwerbers gegenüber dem Veräußerer.

Aus unserer Beraterpraxis

„Kautionsunterlagen nicht auffindbar“ würden wir nicht abhaken

Bei einer vermieteten Kapitalanlageimmobilie würden wir eine fehlende Dokumentation der Kaution nicht als nebensächliche Formalität betrachten. Der Käufer übernimmt schließlich eine Verpflichtung gegenüber dem Mieter, deren genaue Höhe er kennen sollte.

Den Betrag vor dem Kauf möglichst festnageln

Wir würden versuchen, vor der Beurkundung beziehungsweise spätestens vor dem wirtschaftlichen Übergang eindeutig festzustellen, welche Kaution einschließlich Erträgen vorhanden sein muss. Kann der Verkäufer das nicht belegen, sollte dieses Problem ausdrücklich in die Kaufabwicklung aufgenommen werden.

Lieber vor dem Kauf klären als Jahre später beim Auszug

Am ungünstigsten wäre es, wenn der Mieter erst Jahre später seine Kaution einschließlich Zinsen zurückfordert und der neue Eigentümer dann beginnt, alte Kontoauszüge und Unterlagen des Verkäufers zu suchen. Gerade deshalb gehört die Mietkaution für uns bei einer vermieteten Wohnung auf die feste Prüfliste vor dem Kauf.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.