Kurzantwort
Bei einer einfachen und übersichtlichen Rückstandssituation genügt es grundsätzlich, den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund anzugeben und den gesamten Mietrückstand zu beziffern; eine detaillierte Aufschlüsselung jedes einzelnen Monats ist dann nicht zwingend erforderlich. Bei komplizierten Rückständen, Teilzahlungen, Aufrechnungen oder unterschiedlichen Forderungen sollte die Berechnung dagegen deutlich genauer dargestellt werden. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Bei einer fristlosen Kündigung von Wohnraum muss der zur Kündigung führende wichtige Grund nach § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben angegeben werden.
§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer einfachen und klaren Sachlage grundsätzlich die Angabe des Zahlungsverzugs als Kündigungsgrund sowie des Gesamtbetrags der rückständigen Miete ausreichen kann.
Eine genaue Aufstellung, an welchem Tag welcher Betrag für welchen einzelnen Monat fehlte, ist in solchen Fällen für die formelle Wirksamkeit nicht zwingend erforderlich.
BGH zur Begründung einer Kündigung wegen Mietrückständen
Setzt sich der Rückstand dagegen aus mehreren Teilzahlungen, Aufrechnungen, unterschiedlichen Miethöhen, Betriebskostenpositionen oder anderen Einzelbeträgen zusammen, sollte aus dem Kündigungsschreiben nachvollziehbar hervorgehen, wie der behauptete Rückstand zustande kommt.
Selbst eine formal ausreichende Begründung hilft nicht, wenn der tatsächliche Mietrückstand – beispielsweise wegen falsch angerechneter Zahlungen oder bestehender Guthaben – die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen gar nicht erreicht.
Auch wenn der Bundesgerichtshof bei einfachen Fällen keine detaillierte Monatsaufstellung verlangt, würden wir uns bei einer Kündigung wegen Mietrückständen nicht auf das absolute gesetzliche Minimum beschränken.
Wir würden beispielsweise Monat, geschuldete Miete, Zahlungseingang und verbleibenden Rückstand kurz gegenüberstellen. Das erleichtert sowohl dem Mieter als auch einem später eingeschalteten Rechtsanwalt oder Gericht die Prüfung.
Sind mehrere Zahlungen, unterschiedliche Verwendungszwecke oder Aufrechnungen vorhanden, würden wir die Rückstandsberechnung vor Ausspruch der Kündigung noch einmal vollständig überprüfen. Eine ansonsten berechtigte Kündigung sollte nicht wegen einer vermeidbaren falschen Berechnung unnötig angreifbar werden.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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