Kurzantwort
Betriebskostennachforderungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren, wobei die Frist regelmäßig mit Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Nachzahlungsanspruch durch die Abrechnung entstanden beziehungsweise fällig geworden ist. Davon zu unterscheiden ist die wesentlich kürzere Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist eine Nachforderung regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
§ 556 BGB – Betriebskosten und Abrechnungsfrist
Ist rechtzeitig und ordnungsgemäß abgerechnet worden, unterliegt die daraus resultierende Nachforderung grundsätzlich der dreijährigen Regelverjährung nach § 195 BGB.
Die Verjährungsfrist beginnt grundsätzlich mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter die maßgeblichen anspruchsbegründenden Umstände kennt oder kennen müsste.
§ 195 BGB – Dreijährige Regelverjährung
§ 199 BGB – Beginn der Verjährungsfrist
Wird über die Betriebskosten des Kalenderjahres 2026 im Laufe des Jahres 2027 ordnungsgemäß abgerechnet und entsteht daraus eine Nachforderung, beginnt die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist grundsätzlich mit Ablauf des 31. Dezember 2027 und endet mit Ablauf des 31. Dezember 2030, sofern sie nicht gehemmt wird oder neu beginnt.
Kommt dieselbe Abrechnung dagegen ohne entschuldbaren Grund erstmals nach dem 31. Dezember 2027 beim Mieter an, kann die Nachforderung bereits wegen Überschreitens der gesetzlichen Abrechnungsfrist ausgeschlossen sein – dann stellt sich die spätere Verjährungsfrage grundsätzlich gar nicht mehr.
War der Vermieter ohne eigenes Verschulden an einer endgültigen Abrechnung gehindert, kann eine spätere Nachforderung ausnahmsweise zulässig sein; der Bundesgerichtshof hat dies beispielsweise bei einer erst später rückwirkend festgesetzten Grundsteuer anerkannt.
BGH zur Verjährung und Nachberechnung von Betriebskosten – VIII ZR 264/12
Bevor wir uns Gedanken über eine dreijährige Verjährung machen, würden wir als Vermieter zunächst sicherstellen, dass die Betriebskostenabrechnung überhaupt rechtzeitig beim Mieter ankommt. Wer diese Frist ohne rechtfertigenden Grund versäumt, kann eine berechtigte Nachforderung verlieren, obwohl sie noch lange nicht verjährt wäre.
Wir würden deshalb für jedes Objekt festhalten, für welchen Zeitraum abgerechnet wurde, wann die Abrechnung erstellt und wann sie dem Mieter nachweisbar übermittelt wurde. Gerade bei mehreren Kapitalanlageimmobilien verhindert eine feste Fristenkontrolle unnötige finanzielle Verluste.
Ist eine größere Nachforderung fällig und zahlt der Mieter nicht, würden wir sie konsequent weiterverfolgen und nicht darauf vertrauen, dass drei Jahre eine sehr lange Zeit seien. Die rechtzeitige Abrechnung schafft den Anspruch – sie ersetzt aber nicht dessen anschließende Durchsetzung.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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