Wann verjähren Mietrückstände?

Ausführliche Antwort

Grundsätzlich gelten drei Jahre

Für offene Mietforderungen gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB.

§ 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist

Die Frist beginnt grundsätzlich erst zum Jahresende

Nach § 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist grundsätzlich mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter die maßgeblichen Umstände sowie den Schuldner kennt oder kennen müsste.

§ 199 BGB – Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist

Wird beispielsweise die Miete für Februar 2026 nicht bezahlt, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist grundsätzlich am 31. Dezember 2026 und endet mit Ablauf des 31. Dezember 2029, sofern die Verjährung nicht gehemmt wird oder neu beginnt.

Jeder Mietmonat ist grundsätzlich eine eigene Forderung

Bei Mietrückständen aus verschiedenen Jahren können deshalb unterschiedliche Verjährungszeitpunkte entstehen; der Bundesgerichtshof berücksichtigt bei mehreren Mietrückständen ausdrücklich, dass ältere Jahresrückstände früher verjähren.

Gerichtliche Schritte können die Verjährung verhindern

Bevor die Frist abläuft, kann die Verjährung beispielsweise durch eine Klage oder die Zustellung eines gerichtlichen Mahnbescheids gehemmt werden; eine bloße außergerichtliche Mahnung reicht hierfür nicht.

§ 204 BGB – Hemmung durch Rechtsverfolgung

Ist eine Mietforderung bereits rechtskräftig festgestellt, beispielsweise durch einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, gelten grundsätzlich erheblich längere Verjährungsfristen von bis zu 30 Jahren.

Aus unserer Beraterpraxis

Alte Mietrückstände nicht einfach mitlaufen lassen

Wenn ein Mieter mehrere Monatsmieten schuldet, würden wir für jede offene Forderung festhalten, aus welchem Monat und Jahr sie stammt. Gerade über einen Jahreswechsel können sonst unterschiedliche Verjährungszeitpunkte schnell unübersichtlich werden.

Drei Jahre bedeuten nicht drei Jahre ab dem Zahlungstermin

Das ist aus unserer Sicht ein wichtiger Punkt: Eine im Januar nicht gezahlte Miete verjährt grundsätzlich nicht schon drei Jahre später im Januar, sondern regelmäßig erst zum Ende des dritten folgenden Kalenderjahres.

Bei größeren Beträgen frühzeitig entscheiden

Wir würden trotzdem nicht bis kurz vor Ablauf der Verjährung warten. Bei relevanten Mietrückständen sollte früh entschieden werden, ob außergerichtlich weiterverhandelt oder beispielsweise ein gerichtlicher Mahnbescheid beziehungsweise eine Klage eingesetzt wird.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.